España arrastra una herencia tóxica de la crisis inmobiliaria: más de 100.000 viviendas a medio construir que languidecen abandonadas en urbanizaciones fantasma desde 2008, según revela un estudio del Ministerio de la Vivienda publicado en 2025. La paradoja es brutal: mientras estas propiedades se convierten en vertederos y ruinas, el Banco de España calcula que faltan casi 700.000 viviendas para satisfacer la demanda actual, lo que dispara los precios en todo el país.

El origen de este desastre se remonta a la noche del 15 de julio de 2008, cuando la promotora Martinsa-Fadesa se declaró insolvente con una deuda de 5.200 millones de euros, el mayor concurso de acreedores de la historia española hasta ese momento. Al día siguiente, trabajadores subcontratados comenzaron a desmantelar las obras ante la certeza de que no cobrarían. Lo que siguió fue una espiral de expolio: cobre de tuberías, azulejos, tapas de alcantarillas, todo lo que pudiera venderse desapareció.

Buniel, una localidad de 600 habitantes cercana a Burgos, ejemplifica el problema. Su urbanización fantasma de aproximadamente 1.000 viviendas, que estaba a punto de terminarse cuando quebró Martinsa-Fadesa, se ha convertido en un vertedero donde faltan todas las tapas de alcantarillas y la maleza devora calles asfaltadas con farolas. Jesús Díez, alcalde de Ciudadanos que lleva siete años en el cargo, muestra con resignación las escaleras que suben dos pisos hasta desembocar en la nada y las redes de albañilería colgadas de tejados como si la obra se hubiera detenido ayer.

Mientras esta ruina se deteriora junto a la autopista a Valladolid, alquilar un piso de 100 metros cuadrados en Burgos cuesta 1.000 euros de media, según el portal Idealista, y comprar por menos de 300.000 euros es casi imposible.

El estudio del Ministerio de Vivienda, denominado Sectores Residenciales en España, identifica áreas de desarrollo con 1.000 o más viviendas "en zonas urbanizadas y en fase avanzada de edificación" pero sin terminar. Además, revela que existe suelo urbanizado con farolas y calles para aproximadamente 390.000 viviendas adicionales repartido por el país, aunque sin edificaciones levantadas.

En el término municipal de Fortuna, Murcia, el complejo Fortuna Hill Nature & Residential Golf Resort iba a albergar casi 3.000 viviendas cuando comenzó a levantarse en 2005. En 2009 quebró la inmobiliaria responsable. Hoy es una ciudad vacía de hileras de adosados fantasmagóricos en medio de una paramera desértica. La zona ha recuperado su nombre original: Las Lamparillas. Las obras se paralizaron poco antes del estallido de la burbuja por la suspensión de pagos de la inmobiliaria Promociones Eurohouse, con deudas superiores a 200 millones de euros. Los chalés pareados, destinados a ingleses de clase media que no podían costearse viviendas en la costa (La Fortuna está a 70 kilómetros del mar), iban a costar entre 150.000 y 200.000 euros.

Según un técnico de Urbanismo del Ayuntamiento de La Fortuna, los propietarios actuales son "los miembros de la junta de compensación", herederos de los deudores de la inmobiliaria. Magdalena Rico, abogada de Murcia que ha defendido casos similares, asegura que los 3.000 chalés fantasma de La Fortuna, si estuvieran acabados, tendrían salida en el mercado actual a razón de 175.000 euros.

En Pego, Alicante, cerca de 1.000 viviendas vacías coronan una loma. También herederas de la quiebra de Martinsa-Fadesa, rodean un piso piloto minuciosamente desvalijado desde donde se ve el valle y el mar. Laura Castellà, concejal de Urbanismo, describe las viviendas con la misma impotencia que el alcalde de Buniel. "Tiraron la montaña abajo para hacer esto", protesta.

La propiedad de estas ruinas está fragmentada en un galimatías de acreedores. En Buniel, Divarian Propiedad SA posee el 40,30%, Land Company 2020 el 6,47%, Blackstorm Elite el 1,11%, el despacho de abogados Fortuño Gil el 14,7%, la Sareb (el banco malo creado en 2012 para absorber activos tóxicos) el 17,77%, y el Ayuntamiento el 8,82%.

Llegar a un acuerdo entre tantos propietarios es hercúleo. "Aquí viene mucha gente con corbata representando a estos propietarios y dicen que no tienen dinero, que no hay un estudio de viabilidad, que carecen de fondos. Lo que no tienen es ganas. Y nosotros no podemos hacer ni siquiera un estudio de viabilidad: eso cuesta al menos un millón de euros y nosotros no tenemos eso. Yo tengo 11 empleados en el Ayuntamiento", protesta Díez. El alcalde añade que el Ayuntamiento no recepcionó la urbanización, evitando así la obligación de dar agua y luz "al hombre invisible". "Lo único que podemos hacer es denunciar el asunto y enseñarlo, una y otra vez. Ya es una cuestión de salubridad: de medio ambiente", dijo.

El economista y experto en el sector inmobiliario Ignacio Ezquiaga califica de "auténtico desperdicio" que estas ciudades fantasma se deterioren año tras año con la falta de vivienda existente. "Hubo un primer paso durante la crisis de 2008, que fue cuando el Estado salió al rescate de bancos y entidades financieras para evitar el colapso; ahora debe darse otro paso importante: poner a trabajar todo ese suelo urbanizado: hay suelo para 390.000 casas en suelo urbanizado pero vacío y casi 100.000 casas a medio levantar. Es una inmensa bolsa de terrenos en manos muertas. Para casos como el de Buniel, y muchos otros, debería llevarse a cabo una expropiación forzosa para revertir la situación", dijo Ezquiaga.

Algunas urbanizaciones evitaron convertirse en fantasmas por poco. Seseña en Toledo o Mar Tirreno en Pulpí, Almería, terminaron las obras justo antes del estallido de la crisis, permitiendo la llegada de los primeros habitantes.

En Pego, sin embargo, se vislumbra una posible solución. El grupo VAPF, constructor especializado en viviendas turísticas de lujo, compró en 2020 las casas a medio hacer y los derechos de rehabilitación tras pagar 14 millones de euros a los propietarios del terreno. Según Castellà, el grupo presentó hace un mes un proyecto de rehabilitación y se encarga ya de la vigilancia y mantenimiento de la urbanización.

Los ecologistas se oponen. "Quieren que se tire todo. Pero la montaña ya nunca va a volver a ser lo que era. No se puede volver atrás. Si yo tuviera que aprobar esto de la nada, no lo aprobaría, claro. Dejaría la montaña virgen, intocada", explica Castellà. Señalando las filas de viviendas arruinadas, una rotonda irreconocible y un balancín rojo devorado por la maleza en el que probablemente nunca se montó un niño, se pregunta: "Pero ahora, ¿qué hago con esto? ¿Me puede decir alguien qué hago con esto?"

La pregunta resume el dilema español: 100.000 viviendas pudriéndose mientras el país necesita 700.000 más. Dieciocho años después del colapso de Martinsa-Fadesa, las urbanizaciones fantasma siguen siendo monumentos al despilfarro de la burbuja inmobiliaria, atrapadas en una maraña legal de propietarios sin incentivos para actuar y ayuntamientos sin recursos para forzar soluciones.