España prorroga contratos de alquiler hasta dos años y limita subidas al 2% por crisis en Oriente Próximo

El Gobierno español ha publicado en el Boletín Oficial del Estado de este sábado dos reales decretos con los que articula la primera respuesta pública a las consecuencias derivadas de la guerra en Oriente Próximo, según informó El País. El primero contiene el grueso de las medidas, valoradas en unos 5.000 millones de euros gracias a varias rebajas fiscales en el ámbito energético. El segundo se centra exclusivamente en la vivienda y, en concreto, en el mercado del alquiler.

La norma dispone de dos grandes palancas para proteger a los inquilinos ante una crisis de acceso que podría agravarse por la tensión del mercado y el incremento de la inflación, según las fuentes. Por un lado, congela los contratos a punto de vencer; por el otro, fija topes del 2% a las actualizaciones anuales.

Según datos ofrecidos por la vicepresidenta segunda y ministra de Trabajo, Yolanda Díaz, esta prórroga afectará a algo más de 1 millón de contratos de alquiler activos en España, que en conjunto abarcan alrededor de 2,7 millones de personas, según informó Demócrata. "Me dirijo a ti, si eres inquilino o inquilina, a partir de mañana podéis pedir la prórroga de vuestro alquiler en idénticas condiciones a las que teníais hasta el día de hoy", indicó Díaz.

La prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda habitual en los mismos términos y condiciones —es decir, sin subidas de precios— podrá solicitarse por parte del arrendatario para contratos vigentes cuya finalización esté prevista antes del 31 de diciembre de 2027, y tendrá una duración máxima de dos años adicionales, según el texto publicado en el BOE. Durante este periodo se mantendrán las condiciones del contrato en vigor, y el arrendador estará obligado a aceptarlas salvo en determinados supuestos previstos legalmente.

La norma no se aplicará si existe una necesidad de recuperar la vivienda por parte del casero según los supuestos legales, o si ambas partes acuerdan un nuevo contrato con una renta inferior, según El País.

La norma fija una limitación extraordinaria a la actualización anual de la renta. También hasta el 31 de diciembre de 2027, el incremento del alquiler no podrá superar el 2% en ausencia de acuerdo entre las partes. En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor —más de 10 casas—, este límite se aplicará en todo caso, exista o no pacto con el arrendatario, según las fuentes.

Los contratos de alquiler firmados antes de 2024 están, por regla general, indexados al índice de precios al consumo (IPC). Eso significa que, a medida que se cumplen las anualidades, el casero tiene derecho a revisar la renta que recibe conforme a la evolución de la inflación. El mecanismo que desarrolla el BOE, similar al que se puso en marcha tras la anterior crisis energética, topa esas actualizaciones ante el temor de que el IPC se desboque si la guerra en Oriente Próximo se enquista, como sucedió en 2022, según El País. En aquel entonces, miles de inquilinos se podrían haber enfrentado a revisiones de incluso el 10%.

La nueva salvaguarda también operaría en los contratos posteriores a 2024, que funcionan con un índice diferente que impide por sistema grandes encarecimientos, pero que en los últimos meses se ha situado ligeramente por encima del 2%, según las fuentes. Los contratos firmados anteriormente antes de la entrada en vigor de la ley de vivienda se actualizan en base al IPC interanual, que en febrero se situó en el 2,3%; y los contratos posteriores se actualizan con el índice de alquileres, ahora en el 2,16%, según informó El HuffPost.

La normativa excluye expresamente contratos de alquiler temporales o de habitaciones, que no se consideran arrendamientos de vivienda habitual dentro del ámbito de la protección, según Demócrata. Esto significa que arrendamientos de corta duración o para usos distintos a la residencia principal quedan fuera del paraguas de estabilidad que brinda la prórroga automática.

El alcance real y efectivo de esta protección está todavía en el aire. Las medidas, reivindicadas desde hace días por Sumar y por los socios de izquierdas del Gobierno, además de los sindicatos de inquilinos y otros agentes sociales, se han incluido en un decreto propio ante el miedo del PSOE de que el Congreso las pueda tumbar, dadas las dudas que suscitan estas políticas en formaciones como el PNV y el rechazo frontal habitual en esta materia de partidos como Junts, PP y Vox, según El País.

Sumar presionó al PSOE hasta el último momento de la negociación, llegando a retrasar incluso el Consejo de Ministros extraordinario del viernes, y finalmente consiguió dar forma al blindaje en un decreto que ahora se enfrenta al trámite parlamentario y que no tiene asegurada la luz verde, según las fuentes.

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha reconocido que aún no cuentan con los votos necesarios, ya que PP y Vox han anunciado su rechazo, y que PNV y Junts podrían sumarse a esa postura, según Demócrata. Sánchez admitió que no cuentan todavía con los votos necesarios, pero que en los próximos días y semanas se va a seguir negociando con el resto de grupos parlamentarios para poder sacarlo adelante puesto que la vivienda "es un asunto fundamental para los ciudadanos y para el gobierno de coalición", según El HuffPost.

Como todo decreto-ley, la medida debe ser convalidada en el Congreso en un plazo máximo de 30 días. Si dentro de un mes el decreto no es convalidado en el Congreso, la medida decaerá y por tanto no tendrá efecto, según El HuffPost. Sin embargo, todos los contratos que sí hayan recibido prórroga automática desde el sábado hasta que el Congreso se pronuncie, podrán beneficiarse de la medida aunque después no sea convalidada en el Congreso, según la misma fuente.

Fuentes internas del Gobierno señalan que la negociación del texto fue especialmente tensa, ya que inicialmente el PSOE se mostró reticente a implementar mecanismos tan intervencionistas en el mercado de alquiler, según Demócrata. Sin embargo, la presión interna de Sumar, el socio de coalición que lidera Díaz, fue decisiva para que la prórroga de contratos fuera incluida como un decreto independiente del paquete energético.

La norma responde a un contexto de crisis inmobiliaria que podría agravarse por el incremento del IPC, dado el impacto que se está produciendo en el centro del tablero energético mundial, según El País. El objetivo, señala el BOE, es evitar que el coste del alquiler y los suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios de los hogares, algo que, por otro lado, ya sucede en muchas de las zonas más tensionadas de España.

Según el texto del BOE, la situación económica derivada de la guerra requiere una respuesta normativa inmediata para evitar un impacto prolongado en los hogares, especialmente en los inquilinos, según El País. En este punto, el decreto recuerda que este año está previsto que caduquen miles de contratos que se enfrentan a unos precios de mercado mucho más elevados. Además, el Gobierno insiste en que estos mecanismos responden a la negativa de diversas comunidades autónomas a declarar las zonas de mercado tensionado, lo que impide aplicar los controles de precios previstos en la ley de vivienda de 2023.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), más del 20% de los hogares en España vive actualmente de alquiler, una cifra récord en términos históricos y que representa millones de familias que destinan una parte significativa de sus ingresos a pagar rentas, según Demócrata. En el segundo trimestre de 2025, los precios de la vivienda registrada aumentaron casi un 13% anual, según datos oficiales del Congreso, mientras que el porcentaje de salario dedicado al alquiler supera el umbral sostenible del 30% en muchos hogares.

El ministro de Derechos Sociales, Ernest Urtasun, ha reconocido que el decreto-ley no tiene asegurada su necesaria convalidación, según Demócrata. Sin embargo, se ha mostrado dispuesto a pelear por los apoyos que lo convalidarían. Por su parte, el ministro de Derechos Sociales, Pablo Bustinduy, ha señalado que la medida, junto con los controles de márgenes empresariales incluidos en el decreto, constituye una "conquista social importantísima" que responde a las demandas de protección de amplios sectores sociales, según la misma fuente.

El decreto no incluye la moratoria antidesahucios que sí formaba parte del escudo social aprobado por el Gobierno a finales de año, pero que no fue convalidado hasta en dos ocasiones por el Congreso, según Demócrata. Por tanto, aunque un inquilino esté en situación de vulnerabilidad económica, el impago del alquiler podría derivar en un desahucio, según la normativa vigente.

El sindicato de inquilinas ha aplaudido esta decisión porque evitará que muchas personas tengan que hacer frente "a subidas abusivas en los nuevos contratos o que puedan ser expulsados de sus hogares si el casero decide no renovarlos", según El HuffPost. Según la formación de Yolanda Díaz, "el decreto permitirá prorrogar esos contratos en las mismas condiciones para evitar que ninguna familia se enfrente a subidas de hasta 500 euros al mes", según Demócrata.

La medida entra en vigor este domingo, una vez publicada en el Boletín Oficial del Estado, según El HuffPost. Los próximos 30 días serán decisivos para determinar si esta protección a los inquilinos se consolida o si, por el contrario, decae por falta de apoyos parlamentarios, dejando a millones de personas expuestas a las dinámicas del mercado en un contexto de incertidumbre económica derivada del conflicto en Oriente Próximo.