Hungría enfrenta burbuja inmobiliaria con precios que se triplicaron en una década

Hungría experimenta una paradoja inmobiliaria sin precedentes en la Unión Europea. Los precios de la vivienda se triplicaron en la última década, registrando un aumento del 275% entre el tercer trimestre de 2015 y el mismo periodo de 2025, según datos de Eurostat. Esta cifra representa el mayor crecimiento dentro del bloque comunitario, superando ampliamente a Portugal, que registró un incremento del 169%. Finlandia fue el único país donde los precios cayeron un 2%, según la misma fuente.

En términos absolutos, el metro cuadrado supera actualmente los 3.800 euros en Budapest, mientras que en ciudades universitarias de menor dimensión como Szeged ronda los 2.500 euros. En localidades pequeñas, los precios alcanzan los 1.000 euros por metro cuadrado, según la información proporcionada.

A pesar de esta escalada de precios, las transacciones de compra se han mantenido a un nivel alto durante todo este periodo, en torno a las 150.000 por año, según el artículo. Esta situación contrasta con lo que normalmente ocurre en mercados inmobiliarios sobrecalentados, donde los precios elevados suelen reducir el volumen de operaciones.

Gabor Kovács, mecánico de 33 años y padre de dos hijas, necesitó tres años para comprarse un apartamento de tres habitaciones en un barrio periférico de Budapest. "He tenido que esperar a que me subieran la nómina a casi 2.000 euros brutos", cifra ligeramente superior al salario medio húngaro, dijo Kovács. Gracias a una ayuda estatal, ahora paga menos por la hipoteca que por el alquiler donde vivía hasta hace medio año. "Hemos pasado de poco más de 600 euros de arrendamiento a casi 500 al mes", explicó.

El repunte actual se inició después de cinco años en los que el mercado inmobiliario tocó fondo. "A principios de la década del 2010, se produjo una gran crisis porque hubo muchos propietarios atraídos por las promesas de intereses bajos que contrajeron créditos en francos suizos, una moneda que no dejaba de fortalecerse por entonces al tiempo que el florín —la divisa húngara— se depreciaba, lo que hizo que las hipotecas se encarecieran", explicó László Balogh, jefe de negocios de ingatlan.com, portal inmobiliario líder en Hungría. "Muchos tuvieron que vender sus casas a un coste más bajo de lo que valían", añadió.

El aumento de los salarios cada año, acompañado del tradicional rechazo al alquiler de los húngaros, también ha contribuido a este alza, según Balogh. "El 92% de la población vive en su propia casa o apartamento, sólo Rumania y Croacia superan esa ratio en la UE", señaló el experto, quien subrayó que el aumento anual de los precios de la vivienda llegó al 20% desde 2015 a 2022, lo que se tradujo en un reclamo para muchos inversores.

Balogh añadió que familias con varios hijos podían obtener incluso subvenciones de hasta 25.000 euros en 2016, lo que propició la gigantesca escalada del coste del mercado inmobiliario. Aun así, "la vivienda en Budapest sigue siendo más barata que en las capitales de alrededor como Praga, Bratislava, Varsovia y Bucarest si se comparan los precios con el salario medio", recalcó.

Peter Virovacz, economista de ING Bank Hungría, identificó tres factores principales detrás de esta burbuja. "En primer lugar, se ha tendido a una urbanización, con pueblos despoblados y una creciente demanda de viviendas en las grandes ciudades; en segundo lugar, los salarios han aumentado y, según el Banco Nacional de Hungría, la mayoría de los húngaros invierten sus ahorros en el mercado inmobiliario; y, en tercer lugar, el lanzamiento de programas gubernamentales para la compra de viviendas ha fortalecido aún más la demanda", indicó Virovacz.

El economista agregó que los altos costos de los materiales de construcción y el aumento de los precios de los terrenos urbanos han generado insatisfacción entre los jóvenes. "Para contentarlos, el Gobierno lanzó el Programa Home Start, que ofrece préstamos a los compradores primerizos a una tasa de interés fija del 3%; sin embargo, esta medida sólo ha servido para aumentar la demanda ya alta y exacerbar la subida de precios aún más a largo plazo", aseveró Virovacz.

Este año, la venta ha empezado titubeante por la incertidumbre económica global, pero también por las elecciones legislativas previstas para abril, cuyas encuestas dan como perdedor al partido del primer ministro Viktor Orbán, según el artículo. "Hay mucha gente que tiene miedo a solicitar la subvención por si cambia el signo político y el nuevo ejecutivo la cancela", concluyó Balogh.

La situación húngara ilustra cómo las políticas gubernamentales de estímulo a la compra de vivienda, combinadas con factores culturales y demográficos, pueden generar burbujas inmobiliarias incluso en economías de renta media. La incertidumbre política añade ahora un elemento adicional de volatilidad a un mercado ya sobrecalentado, con potenciales compradores esperando a conocer el resultado electoral antes de tomar decisiones de inversión a largo plazo.