Cada año, millones de inquilinos reciben la misma noticia desagradable: el alquiler sube nuevamente. La explicación convencional apunta a la inflación, la falta de oferta de viviendas o la codicia de los propietarios. Aunque estas razones contienen algo de verdad, son incompletas. Según análisis de expertos, la razón fundamental por la que los alquileres son insosteniblemente altos es que Wall Street cuenta con que sigan aumentando.
La vivienda de alquiler en Estados Unidos se ha reorganizado progresivamente como una clase de activo financiero. Los edificios de apartamentos se compran, venden y se utilizan como garantía con la expectativa de que los alquileres continuarán subiendo. Los préstamos para apartamentos se agrupan en valores respaldados por hipotecas comerciales y se venden en el mercado abierto. Los inquilinos que viven en estos edificios se convierten en variables en modelos financieros diseñados para alcanzar objetivos de rendimiento para inversores lejanos.
Cuando un edificio de apartamentos se pone a la venta, los compradores compiten por él presentando a los bancos proyecciones de ingresos futuros. El prestamista determina el tamaño del préstamo basándose en esa proyección. Típicamente, el comprador con las suposiciones más agresivas sobre crecimiento de alquileres puede pedir prestado más dinero y ofrecer el precio más alto. Una vez que ese comprador gana la subasta, el edificio debe generar los ingresos prometidos en el papel. Esto significa que antes de que el alquiler suba, Wall Street ya lo ha prometido.
Los propietarios siempre han cobrado lo máximo que el mercado permite. Lo que cambia con el financiamiento de Wall Street es la cantidad de crecimiento de alquiler que un préstamo determinado requiere. Cuando un edificio se compra a un precio que solo tiene sentido si los alquileres suben rápidamente, los aumentos de alquiler dejan de ser incidentales. Se convierten en el plan de negocios. Si los salarios de los inquilinos actuales no pueden mantenerse al ritmo de ese plan, algo debe ceder: o los inquilinos pagan más de lo que pueden permitirse, o son desplazados para que alguien que pueda pagar más ocupe su lugar.
Forzar la salida de inquilinos no es un efecto secundario lamentable de un sistema de vivienda roto. En demasiados mercados, es el sistema en sí. El desplazamiento de personas es parte de las matemáticas financieras.
La narrativa dominante sobre la crisis de asequibilidad de vivienda en Estados Unidos tiene una simplicidad seductora: no se construyen suficientes casas, por lo que los precios suben. Reducir regulaciones, acelerar permisos, dejar que la oferta satisfaga la demanda, y la asequibilidad seguirá. Este marco ha unido a alcaldes, gobernadores e incluso al Congreso en una agenda desreguladora que a menudo trata las protecciones de inquilinos como obstáculos. Esta narrativa no está equivocada sobre la escasez. Se necesitan más viviendas. Pero omite una parte crucial del problema: la crisis de vivienda no es solo un problema de oferta. Es también un problema de regulación financiera.
Aproximadamente la mitad de los hogares de inquilinos de Estados Unidos ya pagan más de lo que pueden permitirse cómodamente, y la carga no se distribuye equitativamente. Los inquilinos negros enfrentan demandas de desalojo a casi el doble de la tasa de los inquilinos blancos, y los inquilinos negros e hispanos están desproporcionadamente expuestos a presentaciones repetidas de desalojo y presión de desalojo, a menudo en vecindarios donde años de desinversión han hecho que la vivienda sea más barata para que el capital especulativo la adquiera.
Las implicaciones para la economía más amplia son reales. Los costos de vivienda representan aproximadamente un tercio del índice de precios al consumidor. Cuando los costos de vivienda se disparan, también lo hace la inflación. Un sistema de vivienda organizado alrededor de compromisos apalancados para el crecimiento de alquileres no solo daña a los inquilinos. Crea inflación estructural persistente que la política monetaria lucha por abordar.
Durante años, las tasas de interés fueron bajas, los precios de los apartamentos subieron, e inversores asumieron que los inquilinos podrían ser exprimidos indefinidamente. Luego las tasas subieron, y las matemáticas dejaron de funcionar. Los préstamos que respaldan grandes carteras de apartamentos se volvieron morosos recientemente a su tasa más alta en casi una década, con el mayor aumento año tras año de cualquier tipo de propiedad comercial importante. Se proyecta que más de la mitad de los aproximadamente 100 mil millones de dólares en hipotecas comerciales titulizadas que vencen en 2026 no podrán pagarse al vencimiento. Las personas aún necesitan apartamentos. Lo que se rompió fue la suposición de Wall Street de que los inquilinos podrían ser obligados a pagar más, para siempre.
Ya se han visto versiones de esta apuesta fracasar. En Nueva York, los préstamos vinculados a edificios con alquileres estabilizados se volvieron incobrables una vez que protecciones de inquilinos más fuertes bloquearon el desplazamiento que habían asumido, y el público quedó para limpiar la apuesta fallida de Wall Street. En mercados de rápido crecimiento del Cinturón del Sol, la misma lógica especulativa se está desarrollando: inversores pidieron prestado contra el crecimiento de alquileres que no llegó, e inquilinos están siendo exprimidos para que los números funcionen.
Por eso construir más viviendas por sí solo no es suficiente. Se debe construir, y mucho. Pero nueva oferta agregada a un mercado de vivienda organizado alrededor de expectativas poco realistas sobre cuánto pueden pagar los inquilinos no arreglará nuestro sistema roto. Por ejemplo, en Dallas y Houston, la nueva construcción desde 2010 representó aproximadamente el 22% del stock de viviendas, pero la proporción de viviendas que sirven a inquilinos de ingresos más bajos se estancó o incluso disminuyó. Más casas son necesarias. Simplemente no son la respuesta completa.
Frenar las finanzas especulativas normalmente correspondería a reguladores federales, como sucedió después de 2008. Pero esta vez Washington se mueve en la dirección opuesta, con reguladores bancarios relajando reglas de capital incluso cuando el estrés de bienes raíces comerciales se acumula. Con la supervisión federal en retirada, las herramientas se encuentran más cerca de casa, en ayuntamientos y capitales estatales. La regulación de alquileres es una de ellas.
El mismo financiamiento que pone a una familia en riesgo de perder su hogar también carga riesgo en el sistema financiero. Cuando los alquileres se empujan más allá de lo que las personas pueden permitirse, el daño aparece primero en avisos de desalojo, mudanzas forzadas y presupuestos domésticos imposibles. Más tarde, aparece como préstamos en dificultades, bancos en quiebra y rescates públicos.
La regulación de alquileres es generalmente tratada solo como una medida de protección de inquilinos. Pero es algo más poderoso: una forma de regulación financiera que frena las finanzas de vivienda especulativa. La regulación de alquileres bien diseñada no significa congelar alquileres para siempre o ignorar costos de mantenimiento. Típicamente exime viviendas recién construidas y permite aumentos razonables mientras bloquea los picos especulativos que hacen que los edificios sean atractivos para inversores sobreapalancados. Protege a los inquilinos del desplazamiento repentino mientras también previene que los prestamistas capitalicen la extracción futura en los valores de propiedad de hoy.
Un mercado de vivienda que depende de que los inquilinos sean exprimidos, desplazados y reemplazados es frágil por diseño. La regulación de alquileres es más que una respuesta a la última crisis. Es una forma de prevenir la próxima. Estabilizar a los inquilinos, resulta, también puede estabilizar la economía.